塘沽婚姻律师 夫妻一方擅自出售共有房屋如何要回

        由于夫妻任何一方对夫妻共同财产有平等的财产权，虽然出售房屋等重大财产应当经过夫妻同意，但为了维护交易的安个，保护善意第三方的利益，《婚姻法司法解释(三)》第11条明确规定，在全部具备下列条件的情况下，夫妻一方出售共同所有的房屋没有经过另外一方的同意，另外一方要求追回房屋的，人民法院不予支持。
        (1)第三方善意购买该房屋。
        购买该房屋的第三人必须是善意的，如果购买该房屋的第三人与擅自出售房屋的夫妻一方是恶意串通的，那么，夫妻的另外一方是有权追回房屋的。
        比如，如果购买房屋的第三人与擅自出售房屋的夫妻一方是亲属关系或者其他朋友关系，双方恶意串通转移共同财产，那么就不是善意的。
        所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况，善意作为人的主观活动状况，不显于外部，难以度测，但作为法律概念，必须具有可度量性和可操作性，应当有其具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，如果不能证明其为恶意，就推定为善意。如果完全由受让人就其出于善意来作出举证，则加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益。关于善意的确定时间，通常认为证明受让人的善意应当限于财产受让时，至于以后是否为善意，不影响善意取得的效力。
       (2)第三方支付了对价。
        第三方已经支付了合理对价，这也是判断第三人是不是善意的最重要的条件，第三方支付的对价必须是合理对价，即与市场价差不多。如果第三方支付的房屋购买款明显地低于房屋的市场价，那么夫妻另外一方也是有权追回房屋的。
        在许多情况下，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的，而一个诚实的受让人在受让财产时，应当查明财产的来源。如果不经调查就无偿受让财产，则本身是非善意的，或者说是有过失的。而且既然财产是无偿接受的，因此返还财产并不会蒙受损失。
        所以，如果购买方没有支付合理对价，夫妻另外一方有权要回房屋。
        (3)已经办理了产权登记手续。
        房屋已经办理了产权转移登记。房屋买卖是以登记为准，如果房屋已经办理了产权转移登记手续，为了维护交易的安全，不应该随便地被撤销。但如果没有办理产权登记，没有发生所有权的转移，房屋还没有出售，因此，是可以要求撤销房犀买卖合同的。

天津市滨海新区赵治国律师 咨询电话：13802001907