天津滨海新区律师事务所 二手房交易时如何进行调查与审核

　　1、权属审查

　　（1）审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；

　　（2）向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

　  2、买卖双方主体资格审查

　　（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人；

　　（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外；

　　（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件；

　　（4）二手房属于国有或者集体资产的，应当有政府管理部门的批准文件。

　　3、共有财产审查

　　共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

　　4、权利限制审查

　　二手房交易时，应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

　　5、他项权利设置审查

　　二手房如有抵押等他项权利设置，在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

　　6、优先购买权审查

　　（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

　　（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

　　特别提示：已经出租的二手房买卖后，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

　   7、审查二手房有无其他禁止买卖情形

　　（1）依法收回土地使用权的房屋，不得买卖；

        （2）已被列入动拆迁范围的房屋，不得买卖。