天津开发区律师事务所 什么是商品房认购（预订）

　1、签订认购（预订）协议的前提条件

　　   签订认购协议的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。

　　特别提示：签订认购（预订）协议时开发商还必须取得《商品房预售许可证》，否则开发商要遭受行政处罚，但认购协议不会被确定无效。

　　2、认购（预订）协议基本内容

　　（1）当事人姓名或者名称；

　　（2）预订房产座落地点、面积；

　　（3）价格；

　　（4）预订期限；

　　（5）定金数额；

　　（6）定金处理办法。

　　特别提示：

　　（1）如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　（2）有的省市订有预定协议示范文本，如《上海市商品房预订协议》。购房人提出采用示范文本的，房地产开发企业不得拒绝。

　　3、定金的处理

　　（1）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或者双倍返还处理。

　　（2）如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

特别提示：认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金。如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么此时订金和押金即具有定金的性质。