天津开发区法律顾问 签订商品房抵押合同注意些什么？

　1、抵押合同的形式

　　商品房抵押，应当签订书面的抵押合同。抵押合同可以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。

　　2、抵押合同的主要内容

　　1、一般抵押

　　（1）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；

　　（2）被担保的主债权种类、数额；

　　（3）债务人履行债务的期限；

　　（4）抵押房地产的处所、名称、用途结构、状况、建筑面积、用地面积、四至范围、所有权归属或者使用权归属等；

　　（5）房屋权属和土地使用权属状况，土地使用权取得方式、房地产权证编号；

　　（6）抵押房地产的价值；

　　（7）抵押担保的债权范围；

　　（8）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

　　（9）抵押权灭失的条件；

　　（10）违约责任；

　　（11）争议解决方式；

　　（12）抵押合同订立的时间与地点；

　　（13）双方约定的其他事项。

　　2、最高额抵押

　　以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

　　（1）连续发生债权的期间；

　　（2）最高债权限额。

　　特别提示：

　　（1）不得以预购商品房期权设定最高额抵押。

        （2）抵押人所担保的债权不得超出其抵押商品房的价值。商品房抵押后，其价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

        抵押合同的变更

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，变更抵押合同，应当签定书面的抵押变更合同。

　　抵押商品房上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　3、抵押合同的终止

　　有下列情形之一的，抵押合同终止：

　　（1）抵押所担保的债务已经履行；

　　（2）抵押合同被解除；

　　（3）债权人免除债务；

　　（4）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

　    4、抵押合同不得约定的事项

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　5、抵押商品房的保险

　　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　7、权利凭证的保管

抵押权设定后《房屋他项权证》（原件）和商品房的保险单凭证（正本）等由抵押权人或者其委托指定的人保管，由抵押权人承担妥善保管责任。