天津塘沽合同纠纷赵治国律师 商品房租赁与抵押的效力

　1、商品房租赁

        已出租的商品房可以抵押，但实现抵押权（处分该商品房）时，承租人在同等条件下对该商品房有优先购买权；抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该商品房并从中收益，受让人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租赁权。

　　抵押后的商品房也可出租，但应当书面告知承租人该商品房已抵押的事实。已经抵押的商品房出租的，抵押权实现后，租赁合同对商品房受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该商品房不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该商品房已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

　　商品房抵押权的效力并不当然及于租金等孳息。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

　　取得孳息的清偿顺序：

　　（1）收取孳息的费用；

　　（2）主债权的利息；

　　（3）主债权。

　　2、附属物、从物、从权利与抵押权的效力

　　除法律、法规有禁止性规定的，或者抵押当事人对商品房附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随抵押物一并转移。

　　抵押权的效力通常及于抵押权设定时已经存在的商品房从物，而一般不及于抵押人以后取得的从物。

　　抵押商品房与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

　　3、商品房转让与抵押效力

　　抵押人转让抵押商品房，应当告知抵押权人和买受人。买受人可代替抵押人清偿全部债务，消灭该商品房上的抵押权，并向抵押人支付房价和已清偿债务的余额后取得该商品房所有权。

　　抵押商品房转让，未告知抵押权人和买受人，按以下方法处理：

　　（1）商品房抵押已经登记的，抵押权优先受法律保护，抵押权人可主张抵押登记后的商品房买卖合同无效，仍可对抵押商品房主张权利，买受人不得对抗抵押权人对该商品房实现抵押权。买受人遭受损失的，可向抵押人追偿；

         （2）商品房抵押未经登记的，买卖权优先受法律保护，抵押权人不得对抗买受人，买受人取得该商品房所有权。抵押权人遭受损失的，抵押人承担赔偿责任。